Verhuurd vastgoed verkopen met de huurders erin
Uw pand verkopen terwijl de huurders blijven wonen. Wij kopen rechtstreeks, dus er komt geen advertentie, geen bordje en geen openbaar bezichtigingstraject aan te pas. Prijs en overdrachtsdatum leggen wij vooraf vast.
Huurcontract
Met bijlagen, en de datum van de laatste huurverhoging.
VvE en splitsing
Bij een appartement: de akte, de stukken en de stand van de reserve.
Erfpacht
De akte en de canonvoorwaarden, als het pand op erfpacht staat.
Uw pand voorleggen
Formulier wordt geladen…
Zo werkt het
Adres en huursituatie
Wij vragen het adres, hoe het pand gebruikt wordt, en bij verhuur de kale huur en het soort contract. Meer niet.
Wij lezen het dossier
Huurcontract, huurhistorie, staat en stukken. Waar iets ontbreekt, zeggen wij dat; wij rekenen niet met aannames die wij niet hebben gecontroleerd.
Een voorstel of een eerlijk nee
Past het pand bij ons, dan krijgt u een schriftelijk voorstel met onderbouwing. Past het niet, dan hoort u dat ook, met de reden erbij.
Kunt u verhuurd vastgoed verkopen?
Ja. U verkoopt uw eigendom en daar heeft u geen toestemming van uw huurder voor nodig. Wat de wet regelt, is dat de huurder er niet slechter van wordt: bij overdracht gaat de huurovereenkomst over op de koper. Dat is het beginsel dat bekendstaat als koop breekt geen huur.
De koper wordt daarmee de nieuwe verhuurder, met dezelfde huurprijs en dezelfde huurbescherming als daarvoor. Verkoop is dus geen route om een huurovereenkomst te beëindigen, en precies daarom houdt een koper er rekening mee in zijn prijs.
Wat wél aandacht vraagt zijn de afspraken die naast het contract bestaan. De waarborgsom, de servicekostenafrekening en mondelinge toezeggingen gaan niet vanzelf goed over. Leg die vóór de overdracht schriftelijk vast, zodat later niemand hoeft te raden wie wat had beloofd.
Wat gebeurt er met het huurcontract bij verkoop?
Het contract loopt door bij de nieuwe eigenaar. Wat dat in de praktijk betekent, verschilt per contractvorm, en die vorm bepaalt bij verhuurd vastgoed meer van de waarde dan de keuken of de badkamer.
Onbepaalde tijd
Volledige huurbescherming en geen einddatum. Opzeggen kan alleen op de gronden die de wet noemt, en dat loopt via de rechter als de huurder niet meewerkt. Een koper rekent hier vrijwel volledig met de huurstroom.
Tijdelijk contract
De regels hiervoor zijn de afgelopen jaren gewijzigd en hangen af van het type woonruimte en de datum waarop het contract is gesloten. Of uw contract op de afgesproken datum eindigt, en of de aanzegging correct is gedaan, is per geval iets om na te laten kijken voordat u met een leegkomende woning rekent.
Kamerverhuur
Meerdere contracten in één pand, vaak met een vergunningsplicht die per gemeente verschilt. De vergunningssituatie weegt hier even zwaar als de huuropbrengst.
Bedrijfsruimte en gemengd vastgoed
Twee huurregimes achter één voordeur, elk met eigen opzegregels en termijnen. Vermeld het gerust; het is geen bezwaar, zolang duidelijk is hoe het in elkaar zit.
Hoe wordt de waarde van verhuurd vastgoed bepaald?
Een koper van verhuurd vastgoed koopt een inkomstenstroom. Hij neemt de kale huur per jaar, trekt daar de kosten van af die een eigenaar draagt (onderhoud, verzekering, belastingen, beheer, leegstandsrisico) en zet wat overblijft af tegen het rendement dat hij op dit type pand wil maken.
Daarnaast telt de waarde die het pand zou hebben zonder huurder. Hoe concreter het vooruitzicht dat de woning leeg kan komen, hoe zwaarder die leegwaarde meeweegt. Vuistregels als zeventig procent van de leegwaarde of tien keer de jaarhuur zijn soms toevallig ongeveer goed en meestal niet.
- De verhouding tussen uw kale huur en de markthuur
- Contractvorm en wat er over de resterende looptijd bekend is
- Punten volgens het woningwaarderingsstelsel, met de WOZ-waarde die daarin meetelt
- Staat van onderhoud, VvE, erfpacht en energielabel
- Wat er van de huur overblijft nadat de eigenaarslasten eraf zijn
Waarom is verhuurd vastgoed vaak minder waard dan leeg vastgoed?
Omdat de groep kopers kleiner is. Een lege woning is geschikt voor iedereen die er zelf wil wonen, verreweg de grootste groep. Zit er een huurder in, dan valt die groep weg en blijft een kleinere groep beleggers over die op rendement rekent en het pand doorgaans lastiger gefinancierd krijgt.
Dat verklaart ook waarom een openbaar verkooptraject bij verhuurd vastgoed vaak stroef loopt. Bezichtigingen moeten met de huurder worden afgestemd, kandidaten haken af zodra zij het contract lezen, en het adres staat ondertussen wel online. Voor veel verhuurders is dat laatste op zichzelf al een reden om het anders aan te pakken.
Welke documenten zijn nodig?
Hoe completer het dossier, hoe scherper een koper kan rekenen. Onzekerheid is duurder dan een bekend probleem: een gebrek waarvan de omvang vaststaat, is eenvoudiger in te prijzen dan een gebrek waarvan niemand de omvang kent.
- Het huurcontract met bijlagen, en de datum van de laatste huurverhoging
- De kale huur en welke kosten daarnaast in rekening worden gebracht
- Bij een appartement: splitsingsakte, VvE-stukken en de stand van de onderhoudsreserve
- Bij erfpacht: de akte en de canonvoorwaarden
- Wat bekend is over onderhoud, fundering en energielabel
- Lopende geschillen of afspraken met de huurder, ook de mondelinge
Uitponden of in één keer verkopen?
Uitponden betekent wachten tot een woning leegkomt en die dan vrij van huur verkopen. Op papier levert dat meer op. Daar staat tegenover dat u de doorlooptijd niet in de hand heeft, dat de lasten intussen doorlopen en dat markt en regelgeving kunnen veranderen terwijl u wacht.
In één keer verkopen levert per object minder op en levert u een datum op waarop het klaar is. Bij een portefeuille speelt bovendien de volgorde: wie de courante objecten eerst verkoopt, houdt precies de panden over die het meeste beheer kosten.
Rechtstreeks verkopen of via een makelaar?
Via een makelaar betaalt u courtage en krijgt u een openbaar traject met bezichtigingen. Bij courante objecten doet de concurrentie tussen kopers zijn werk. Bij verhuurd vastgoed valt een deel van dat mechanisme weg, omdat de kandidaten schaarser zijn en de bezichtigingen afhangen van uw huurder.
Rechtstreeks verkopen levert doorgaans een lager bedrag op dan het maximum uit een geslaagde openbare verkoop. Daar staat tegenover dat er geen courtage is, geen publiciteit en geen traject van maanden waarin het pand van u blijft. Reken beide routes door op wat u netto overhoudt, niet op de vraagprijs.
Wilt u dieper op de juridische kant? Elders is uitgebreid opgeschreven wat koop breekt geen huur betekent.
Veelgestelde vragen
Moet ik mijn huurder om toestemming vragen?
Voor de verkoop van uw eigendom niet. De huurovereenkomst gaat bij overdracht over op de koper. Of er in uw situatie afspraken gelden die uw huurder een positie geven, bijvoorbeeld uit het contract of bij splitsing van het gebouw, kijken wij per pand na.
Wat zijn de rechten van een huurder als het pand wordt verkocht?
De huurder houdt de rechten uit zijn lopende overeenkomst: dezelfde huurprijs, dezelfde afspraken en dezelfde huurbescherming. Wat verandert is de persoon van de verhuurder. Over de waarborgsom en de servicekostenafrekening maakt u bij de overdracht expliciete afspraken, want die gaan niet vanzelf goed over.
Kan een verhuurder de huurder eruit zetten om te kunnen verkopen?
Verkoop is geen wettelijke opzeggingsgrond. Opzeggen kan alleen op de gronden die de wet noemt, en bij dringend eigen gebruik geldt na een eigendomsoverdracht bovendien een wachttijd voordat de nieuwe eigenaar zich daarop kan beroepen.
Wanneer vertel ik het mijn huurder?
Er is geen wettelijk voorgeschreven moment. Bij een rechtstreekse verkoop kunt u wachten tot er een afspraak ligt, zodat u iets vertelt dat vaststaat. Verkoopt u openbaar, dan ziet uw huurder de advertentie en is het beter om het eerder te doen.
Krijg ik minder dan de leegwaarde?
Ja, en dat hoort bij verhuurd vastgoed: de koper krijgt de huurovereenkomst erbij en kan het pand niet zelf betrekken. Hoeveel minder hangt af van de contractvorm, de looptijd en de verhouding tussen uw huur en de markthuur.
Kopen jullie ook één appartement?
Ja. Er is geen ondergrens in aantal. Ook één verhuurde woning is voor ons een normale aankoop.
Meer lezen
Uw verhuurde pand laten beoordelen?
Postcode en huisnummer is genoeg. De verhuurvragen komen daarna, en het zijn er weinig.