Huurverhoging bij een bedrijfspand: de indexatie in het contract

Twee soorten bedrijfsruimte, één uitgangspunt

De wet kent twee regimes. Winkels, horeca en andere ruimtes waar klanten binnenlopen vallen meestal onder het regime dat in de praktijk 290-bedrijfsruimte wordt genoemd. Kantoren, opslag, praktijkruimtes en de meeste bedrijfshallen vallen onder het andere regime, in de praktijk 230a-ruimte genoemd; de tekst van beide regelingen staat in het Burgerlijk Wetboek op wetten.overheid.nl. Het onderscheid is niet altijd scherp en de rechter kijkt vooral naar het feitelijk gebruik, niet naar wat partijen erboven hebben gezet.

Voor de jaarlijkse huurverhoging maakt het onderscheid weinig uit. In beide regimes bestaat geen wettelijk recht op een jaarlijkse verhoging en ook geen wettelijk plafond. De verhoging is een afspraak. Staat er geen indexatiebepaling in het contract, dan blijft de huur in beginsel staan tot partijen iets nieuws afspreken.

Het onderscheid doet er wél toe bij een herziening van de huurprijs los van de indexatie. Bij 290-bedrijfsruimte kan elk van beide partijen na afloop van de eerste overeengekomen termijn, en daarna telkens na een in de wet bepaalde periode sinds de laatst vastgestelde huurprijs, de rechter vragen de huur aan te passen aan het niveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse; de precieze termijnen en voorwaarden staan in het Burgerlijk Wetboek. De rechter kijkt daarbij naar het gemiddelde over de vijf jaar vóór het instellen van de vordering, niet naar de markthuur van vandaag. Bij 230a-ruimte kent de wet zo'n herzieningsroute in beginsel niet. Daar heeft u alleen wat u hebt afgesproken. Dit is algemene informatie over de wettelijke regeling, geen oordeel over uw contract; laat uw eigen situatie zo nodig door een jurist beoordelen.

Wat er in een indexatieclausule staat

Veel Nederlandse huurcontracten voor bedrijfsruimte zijn gebaseerd op de veelgebruikte modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Die modellen koppelen de huur aan de consumentenprijsindex van het CBS, meestal de reeks alle huishoudens, al verschilt dat per versie van het model. Ook contracten die niet op het ROZ-model staan, gebruiken vaak dezelfde bouwstenen. Pak uw contract erbij en zoek deze vijf onderdelen op.

De indexreeks. Meestal de CPI alle huishoudens. Soms de afgeleide CPI, waaruit het effect van wijzigingen in productgebonden belastingen en subsidies is gehaald. Die twee kunnen uiteenlopen. Controleer welke reeks er staat, want daarmee rekent u.

De peilmaand. Een indexcijfer heeft altijd een maand. In de ROZ-modellen wordt meestal gerekend met het cijfer van vier kalendermaanden vóór de aanpassingsdatum, omdat het CBS het cijfer van een maand pas later definitief maakt. Bij een aanpassing per 1 januari rekent u dan met het cijfer van september tegenover september een jaar eerder. Staat er een andere systematiek, dan geldt die.

De bodem. Veel modelcontracten bepalen dat de huurprijs bij een negatieve index niet daalt. De huur blijft dan gelijk en gaat het jaar erna weer mee omhoog. Ontbreekt zo'n bepaling, dan kan een negatieve index in beginsel tot een lagere huur leiden.

Automatisch of op aanzegging. In de meeste modellen verandert de huur van rechtswege op de indexdatum. De verhuurder hoeft dan geen brief te sturen, al is dat verstandig. Sommige contracten koppelen de verhoging aan een schriftelijke aanzegging. Dan is die brief een voorwaarde en is een vergeten brief een vergeten verhoging.

Een opslag of een plafond. Zelden in ROZ-modellen, maar wel in sommige onderhandelde contracten: CPI plus een vast percentage, een minimumverhoging, of juist een maximum per jaar. Zo'n afspraak gaat vóór op de standaardtekst.

Zo rekent u de verhoging uit

De berekening is een verhouding. U deelt het indexcijfer van de nieuwe peilmaand door het indexcijfer van dezelfde maand een jaar eerder, en vermenigvuldigt de huidige huur met die uitkomst. Dat is de hele formule. De huur van vorig jaar is de basis, niet de huur bij aanvang van het contract, tenzij uw contract dat uitdrukkelijk anders regelt.

Het CBS heeft hiervoor een rekenhulp op zijn site, waarin u de reeks en de maanden kiest. Gebruik die hulp, maar controleer wel dat de reeks en de peilmaand overeenkomen met uw contract. De rekenhulp kent uw contract niet.

Twee dingen gaan in de praktijk mis. Het eerste is een verkeerde reeks: de afgeleide CPI waar de gewone bedoeld was, of andersom. Het tweede is een reeksbreuk. Het CBS verandert af en toe het basisjaar van de index, en dan sluiten de cijfers van het oude en het nieuwe jaar niet meer op elkaar aan. Het CBS publiceert daarvoor koppelcijfers. Rekent u over zo'n breuk heen zonder koppeling, dan klopt de uitkomst niet.

Hoeveel de huur per 1 januari 2026 omhoog mag, is dus geen vraag met één antwoord. Het antwoord staat in uw contract en in het CBS-cijfer van de peilmaand die daarin staat. Een percentage dat u elders leest, hoort bij woonruimte of bij een ander contract dan het uwe.

De hoge inflatie van 2022 en wat de rechter daarvan vond

In 2022 was de inflatie volgens het CBS uitzonderlijk hoog, vooral door energieprijzen; in enkele maanden kwam het maandcijfer boven de tien procent uit. Huurders van bedrijfsruimte kregen een jaar later een verhoging van dezelfde orde en sommigen van hen hebben zich daartegen verzet. Het argument was dat een index die zo sterk door energie werd gestuurd, niet meer weergaf wat partijen bij het tekenen bedoelden.

Of zo'n argument slaagt, hangt af van de tekst van het contract, de verhouding tussen partijen en de omstandigheden van het pand. Er is geen regel die zegt dat een hoge CPI-indexatie onredelijk is, en ook geen regel die zegt dat hij altijd standhoudt. Wie als eigenaar een uitzonderlijk hoge indexatie doorvoert, doet er verstandig aan dat netjes te onderbouwen en het gesprek met de huurder niet uit de weg te gaan. Een huurder die vertrekt of failliet gaat, kost meestal meer dan het verschil tussen de volle index en een gematigde verhoging. Hoe dit in uw geval uitpakt, is een vraag voor een jurist die uw contract kent.

Jaren niets verhoogd: wat kunt u nog doen

Het komt regelmatig voor dat eigenaren met één of twee bedrijfspanden niet elk jaar indexeren. Soms uit gemak, soms omdat de huurder een goede huurder is en men de relatie niet wil belasten. Na een paar jaar staat de huur dan merkbaar onder wat het contract toestaat.

Of u dat kunt inhalen, hangt weer af van de clausule. Is de verhoging van rechtswege, dan is de huur op papier al die jaren gestegen en heeft de huurder te weinig betaald. U kunt dat verschil in beginsel nog vorderen, maar niet onbeperkt terug: vorderingen tot periodieke betalingen zoals huur verjaren na een wettelijke termijn; hoe lang die termijn is en wanneer hij begint te lopen, staat in het Burgerlijk Wetboek en hangt af van uw situatie. Bovendien kan een rechter oordelen dat u door jarenlang stil te zitten uw recht hebt verwerkt. Enkel tijdsverloop is daarvoor niet genoeg; er moeten bijkomende omstandigheden zijn, bijvoorbeeld dat de huurder erop mocht vertrouwen dat u de verhoging niet meer zou vragen. Is de verhoging afhankelijk van een aanzegging, dan zijn de overgeslagen jaren meestal verloren en begint u vanaf de eerstvolgende indexdatum opnieuw.

Bij 290-bedrijfsruimte heeft u daarnaast de wettelijke herzieningsroute. Als de huur door de gemiste indexaties ver onder het niveau van vergelijkbare ruimte in de buurt ligt, kunt u na afloop van de eerste termijn een herziening vragen. Dat is een aparte procedure met een eigen toets en meestal een deskundigenadvies. Reken niet op een snelle uitkomst. Ook dit is algemene informatie en geen advies over uw contract; wat u in uw geval nog kunt vorderen, laat u beoordelen door een jurist.

Wat een koper in uw indexatieclausule leest

Wie een verhuurd bedrijfspand koopt, koopt de huurstroom. De indexatieclausule bepaalt hoe die stroom zich ontwikkelt, en een koper leest hem daarom nauwkeuriger dan u misschien ooit hebt gedaan.

Een koper let op drie dingen. Ten eerste: is de clausule daadwerkelijk toegepast en klopt de huidige huur met de berekening? Een verschil tussen contracthuur en betaalde huur roept vragen op en drukt de waarde, omdat de koper niet zeker weet of hij het verschil nog kan innen. Ten tweede: hoe verhoudt de geïndexeerde huur zich tot de markthuur? Een huur die door jarenlange indexatie boven de markt is uitgestegen, is bij een 290-pand kwetsbaar voor een herzieningsverzoek van de huurder. Een huur die er ver onder ligt, is juist ruimte die de koper zelf kan benutten. Ten derde: zit er een bodem in de clausule, en zit er een plafond? Een clausule zonder bodem en met een plafond is voor een eigenaar de minst gunstige combinatie.

Wilt u verkopen, zorg dan dat u dit dossier op orde hebt voordat u met iemand praat. Het huurcontract, de eventuele allonges, een overzicht van de indexatiebrieven per jaar en de betaalde huur per maand. Wie dat compleet aanlevert, scheelt heen-en-weer en geeft een koper minder reden om onzekerheid in zijn prijs te verwerken.

Als u het pand liever verkoopt dan verder verhuurt

Sommige eigenaren komen na dit soort rekenwerk tot de conclusie dat ze het pand liever niet meer zelf beheren. Een contract met een zwakke indexatieclausule, een huurder die bij elke verhoging tegenstribbelt, of gewoon een portefeuille die te klein is om er tijd in te blijven steken.

Wij kopen verhuurde bedrijfspanden rechtstreeks van eigenaren, met de huurder erin. U stuurt het adres en het huurcontract via het aanvraagformulier. Wij beoordelen het pand en de huurstroom en laten u weten of het bij ons past, en zo ja wat wij ervoor kunnen bieden. U verplicht zich daarmee tot niets, en een openbare bezichtiging hoort er niet bij. Of u daarna verkoopt, is aan u.