Waarom verhuur voor veel eigenaren minder aantrekkelijk werd
Verhuurders die zich bij ons melden, noemen zelden één reden. Het is een optelsom die op enig moment de kant op valt van verkopen. Hieronder de posten die in die som terugkomen.
De vier posten in de rekensom
Los van elkaar is geen van deze ontwikkelingen doorslaggevend. Samen verschuiven ze het rendement genoeg om de afweging te veranderen.
Meer regels rond huurprijs en contractvorm
De ruimte om zelf de huurprijs en de contractvorm te bepalen, is de afgelopen jaren kleiner geworden. Voor welke woningen dat precies geldt, hangt af van punten, segment en ingangsdatum. Laat dit voor uw eigen pand nalopen door een adviseur.
Een zwaardere fiscale behandeling
Zowel bij aankoop als bij het aanhouden van vastgoed zijn de lasten voor particuliere verhuurders toegenomen. Wat dat in uw situatie betekent, hangt af van uw structuur en van het jaar. Wij doen daar geen uitspraken over; uw fiscalist wel.
Duurdere financiering
Wie herfinanciert tegen een hoger tarief dan destijds, ziet de netto opbrengst dalen zonder dat er aan het pand iets verandert.
Verduurzaming die vooruitbetaald moet worden
Isolatie, ketels en installaties kosten geld op het moment dat u ze aanpakt, terwijl de opbrengst ervan over jaren verspreid binnenkomt. Bij een pand dat u toch wilde afstoten, is dat een investering die u niet terugverdient.
Wie op grond hiervan wil afbouwen, staat voor één keuze, en die staat uitgewerkt onder uitponden afgezet tegen in één keer verkopen.
Wat dit doet met de waarde van uw pand
Een koper van verhuurd vastgoed rekent met het rendement dat hij zelf gaat halen, niet met wat u destijds betaalde. Als de huur begrensd is en de lasten hoger, drukt dat zijn rekensom en dus zijn bod.
Dat werkt twee kanten op. Een pand met een gunstig contract of een huurniveau dat ruimte laat, is voor diezelfde koper juist aantrekkelijker geworden, omdat er in de markt weinig van te vinden is.
Waarom verkopen niet vanzelf de uitweg is
Een verhuurde woning verkoopt niet als een lege woning. Particuliere kopers vallen af, bezichtigingen zijn afhankelijk van de medewerking van uw huurder, en de koper neemt het lopende contract over.
Dat betekent niet dat het moeilijk is. Het betekent dat u bij een andere groep kopers uitkomt, die op andere dingen let: de kale huur, de contractvorm, de looptijd, en de staat van het onderhoud.
Wat u nu al kunt doen
Ongeacht of u dit jaar verkoopt: een compleet dossier maakt het verschil op het moment dat u wel wilt. Wat ontbreekt, wordt door een koper ingeschat, en zelden in uw voordeel.
- Alle huurcontracten met bijlagen en aanvullende afspraken
- Een overzicht van de kale huur per eenheid en de datum van de laatste verhoging
- De hoogte van de waarborgsommen
- De energielabels en wanneer ze verlopen
- Wat er de afgelopen jaren aan onderhoud is gedaan, en wat er nog staat te gebeuren
Veelgestelde vragen
Is dit het juiste moment om verhuurd vastgoed te verkopen?
Dat hangt af van uw contract, uw financiering en uw plannen, niet van de markt in het algemeen. Een pand met een gunstig huurcontract heeft nu juist een sterke positie.
Moet ik eerst uitponden?
Uitponden kan meer opleveren, maar duurt jaren en werkt alleen als de woningen los verkoopbaar zijn en huurders vertrekken. In één keer verkopen levert minder op en is direct af.
Verder lezen
Uw verhuurde pand laten beoordelen?
Postcode en huisnummer is genoeg. De verhuurvragen komen daarna, en het zijn er weinig.