Een kamerverhuurpand verkopen: waarom dit een andere verkoop is

De vergunning is het eerste wat een koper vraagt

In veel gemeenten mag een zelfstandige woning niet zonder vergunning in kamers worden opgedeeld. Die vergunning heet meestal omzettingsvergunning, soms onttrekkingsvergunning, en sommige gemeenten kennen daarnaast een aparte exploitatievergunning voor kamerverhuur. Welke naam en welke eisen gelden, staat in de huisvestingsverordening van de gemeente waar het pand staat.

Of de vergunning bij verkoop meegaat naar de koper, verschilt per gemeente. In een deel van de gemeenten hangt hij aan het pand en gaat hij automatisch over. Elders is hij aan de eigenaar gebonden, geldt hij voor bepaalde tijd, of zitten er voorwaarden aan die opnieuw getoetst worden bij een nieuwe eigenaar. Dit is geen detail: een koper die de vergunning na de overdracht niet krijgt, heeft een woning gekocht die hij niet mag exploiteren.

Zoek daarom vóór de verkoop op wat er in uw gemeente is bepaald, en leg de vergunning met de voorwaarden in het dossier. Een pand dat al jaren als kamerverhuur wordt gebruikt zonder vergunning, terwijl die wel vereist is, is voor een professionele koper een ander product dan hetzelfde pand met vergunning.

Zelfstandig of onzelfstandig, en waarom dat de huur bepaalt

Een zelfstandige woonruimte heeft een eigen toegang, een eigen keuken en een eigen toilet. Alles wat een van die drie deelt met andere bewoners is onzelfstandige woonruimte, in gewone taal een kamer. Het onderscheid klinkt technisch, maar het bepaalt onder welk huurregime de kamers vallen.

Onzelfstandige woonruimte is altijd gereguleerd. Er bestaat geen vrije sector voor kamers. De maximale huur volgt uit het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte, dat kijkt naar de oppervlakte van de kamer, de gedeelde ruimtes, de voorzieningen, de buitenruimte en de energieprestatie. Vraagt u meer dan de punten toestaan, dan kan de huurder dat via de Huurcommissie laten verlagen.

Voor de verkoop betekent dit: de koper rekent niet met de huur die u vraagt maar met de huur die de punten toestaan. Zit daar verschil tussen, dan zit dat verschil in zijn bod.

Brandveiligheid: eisen die de koper overneemt

Kamergewijze verhuur valt onder strengere bouwregels dan gewone bewoning. Rookmelders op elke verdieping zijn voor alle woningen verplicht; bij kamerverhuur komen daar eisen bij aan vluchtwegen, brandwerende scheidingen tussen kamers en gangen, en zelfsluitende deuren. Vanaf een aantal bewoners is bovendien een gebruiksmelding bij de gemeente vereist. Welk aantal precies, en welke eisen daarbij horen, staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving en de gemeentelijke regels.

Een koper wil weten of het pand daaraan voldoet. Niet omdat hij netjes wil zijn, maar omdat hij na de overdracht verantwoordelijk is en de gemeente kan handhaven. Achterstallige brandveiligheid is een post die hij van uw prijs aftrekt, en meestal ruimer dan de werkelijke kosten, omdat hij het risico inprijst.

• Rookmelders op elke verdieping en in de vluchtroute
• Brandwerende en zelfsluitende deuren tussen kamers en gang
• Vrije en verlichte vluchtwegen, ook bij een zolderkamer
• Gebruiksmelding of vergunning bij grotere aantallen bewoners

De waarde volgt de huurstroom per kamer, niet de leegwaarde

Bij een eengezinswoning kijkt een koper naar wat het huis leeg opbrengt. Bij een kamerverhuurpand speelt de leegwaarde nauwelijks een rol, omdat het pand na verkoop kamerverhuur blijft. De koper telt de huur per kamer op, trekt er de posten af die hij als exploitant draagt, en zet wat overblijft af tegen het rendement dat hij op dit soort panden wil maken.

Die posten zijn bij kamers hoger dan bij een woning. Kamerhuurders verhuizen vaker, dus er is leegstand tussen twee huurders en er zijn mutatiekosten. De gedeelde ruimtes slijten sneller. Er is beheer nodig, of iemand die het beheer doet. En een verzekeraar rekent bij kamerverhuur meestal een hogere premie.

Daarnaast weegt de koper mee wat er niet in de huurstroom zit: de vergunning, de brandveiligheid, en of de huren binnen de punten liggen. Twee panden met dezelfde totale huur kunnen daarom een heel ander bod krijgen.

Wie dit soort panden koopt

Bijna nooit een particulier die er zelf wil wonen. Die krijgt de financiering niet rond zolang er kamerhuurders in zitten, en hij kan de huurders niet zomaar kwijt. De kopers zijn beleggers die al kamers exploiteren, lokale verhuurders die hun bestand uitbreiden, en partijen zoals wij die rechtstreeks kopen en het pand in exploitatie houden.

Dat is een kleine groep. Het voordeel is dat deze kopers de regels kennen en niet schrikken van een dossier met een vergunning, een puntentelling en een gebruiksmelding. Het nadeel is dat er minder concurrentie om uw pand is dan bij een woning op een open markt. Een compleet dossier is daarom belangrijker dan bij welke andere verkoop ook.

Wat per gemeente verschilt

Bijna alles wat hierboven over vergunningen staat, is in de wet aan de gemeente overgelaten. De ene gemeente eist een omzettingsvergunning voor elk pand met drie of meer bewoners die geen huishouden vormen, de andere pas bij meer, en een derde geeft geen nieuwe vergunningen meer af in bepaalde wijken. Ook of de vergunning overdraagbaar is, hangt af van de lokale verordening.

Wat hier staat is daarom algemene context, geen advies voor uw pand. Wij lezen bij een beoordeling de verordening van de gemeente waar het pand staat en de vergunning zelf, en pas daarna zeggen wij iets over de waarde. Dat doet altijd een mens, niet een rekenmodel.