Woning met huurcontract verkopen: wat er met het contract gebeurt

Wat er met het huurcontract gebeurt bij verkoop

De regel heet "koop breekt geen huur" en staat in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek. Bij de overdracht bij de notaris gaan de rechten en plichten uit de huurovereenkomst in beginsel over op de nieuwe eigenaar. Dat gebeurt automatisch. Er is geen nieuw contract nodig, geen handtekening van de huurder en geen toestemming van de huurder.

De wet zegt er wel iets bij. Alleen afspraken die rechtstreeks te maken hebben met het gebruik van de woning tegen betaling gaan mee. Huurprijs, opzegtermijn, onderhoudsverdeling en het gebruik van berging of tuin horen daarbij. Afspraken die daar los van staan, zoals een koopoptie of een lening tussen u en de huurder, gaan meestal niet vanzelf over. Wie zulke afspraken heeft gemaakt, regelt ze apart in de koopovereenkomst.

Twee onderdelen worden vaak vergeten.

De waarborgsom. De huurder heeft die aan u betaald en wil hem aan het eind van de huur terug van wie dan verhuurder is. Meestal wordt de borg bij de notaris verrekend: de koper neemt het bedrag over en daarmee de plicht om het terug te betalen. Leg dat schriftelijk vast. Zonder afspraak kan de huurder na afloop bij u aankloppen, ook al bent u geen eigenaar meer.

De lopende huur. De huurder betaalt meestal per maand vooruit. Bij een overdracht halverwege de maand verrekent de notaris het deel dat aan de koper toekomt. Achterstallige huur van vóór de overdracht blijft in beginsel uw vordering. Die gaat niet mee, tenzij u dat afspreekt.

Wat de huurder merkt

Weinig, als het goed gaat. De huurder houdt dezelfde woning, dezelfde huurprijs en dezelfde voorwaarden. Een nieuwe eigenaar kan de huur niet zomaar verhogen. Daarvoor gelden dezelfde regels als voor u, zoals de jaarlijkse maximale verhoging en bij een gereguleerde woning het puntenstelsel.

Wat de huurder wel merkt, is een brief. De huurder moet weten aan wie de huur vanaf de overdrachtsdatum betaald moet worden. Gebruikelijk is dat u en de koper de huurder schriftelijk informeren, met de nieuwe naam, het nieuwe rekeningnummer en de ingangsdatum. Betaalt de huurder per ongeluk nog aan u, dan stuurt u dat bedrag door.

Bij een verkoop via de open markt merkt de huurder meer: bezichtigingen, foto's, een bord in de tuin. De huurder moet dat in beginsel dulden, maar in de praktijk zet het de relatie onder druk. Bij een rechtstreekse verkoop aan een opkoper zijn er geen openbare bezichtigingen. Meestal volstaat één afspraak om de woning te zien, of een beoordeling op basis van stukken en foto's.

Rechten van de huurder als het huis wordt verkocht

De huurder van woonruimte heeft huurbescherming, en die verandert niet door de verkoop. In de kern betekent dat: de verhuurder kan de huur alleen opzeggen op gronden die in de wet staan, en als de huurder het er niet mee eens is, beslist de rechter. Verkoop staat niet in die lijst. Een koper die de woning leeg wil hebben, kan de huurder dus niet uitzetten omdat er een nieuwe eigenaar is.

Een particuliere verhuurder kan een huurder er niet zelf uitzetten. Wat wel kan: de huurder vrijwillig laten vertrekken, meestal tegen een vergoeding, of een wettelijke opzeggingsgrond zoals dringend eigen gebruik bij de rechter onderbouwen. Voor een nieuwe eigenaar geldt daarbij een extra drempel. Wie een verhuurde woning koopt, kan zich in beginsel pas drie jaar nadat de huurder schriftelijk over de eigendomsoverdracht is geïnformeerd op dringend eigen gebruik beroepen. Een koper die er zelf wil wonen, koopt dus voor jaren een verhuurd pand.

Een wettelijk voorkeursrecht voor de huurder bestaat in Nederland in beginsel niet. U hoeft de woning niet eerst aan de huurder aan te bieden, tenzij dat in het huurcontract of in gemeentelijke regels staat. Aanbieden mag natuurlijk wel. Soms is de zittende huurder de logische koper.

Wat het contract doet met de prijs

Hoeveel een huis minder waard is in verhuurde staat, is geen vast percentage. De vraag die een koper stelt is: wat levert dit contract op, en hoe lang. Drie dingen bepalen het antwoord.

De huurprijs ten opzichte van de markthuur. Een huur die ver onder het niveau ligt dat een nieuwe huurder zou betalen, drukt de waarde. Ligt de huur dicht bij de markt, dan is het verschil met een lege woning kleiner.

Het type contract. Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte in de meeste situaties niet meer toegestaan. Contracten voor onbepaalde tijd zijn weer de norm. Een tijdelijk contract dat vóór die datum is gesloten, loopt door tot de einddatum. Een koper rekent anders met een contract dat binnenkort afloopt dan met een contract dat in beginsel doorloopt zolang de huurder wil.

De regulering. Sinds dezelfde datum vallen bij nieuwe verhuur meer woningen onder een gereguleerde huurprijs, afhankelijk van het aantal punten. Voor een koper telt daarom niet alleen de huidige huur, maar ook wat er na een huurderswissel gevraagd mag worden. Een puntentelling van de woning is een van de eerste dingen die een serieuze koper vraagt.

Wie een concreet bedrag wil, laat de woning in verhuurde staat beoordelen. Een taxatie op leegwaarde zegt weinig over wat een belegger ervoor betaalt.

De volgorde bij verkoop met huurder

De verkoop verloopt in een vaste volgorde. Wie de stappen kent, voorkomt de meeste vertraging.

1. Stukken verzamelen. Het getekende huurcontract met alle bijlagen, een overzicht van de huurbetalingen van het afgelopen jaar, het bedrag van de waarborgsom, de laatste huurverhogingsbrief, het energielabel en bij een appartement de VvE-stukken. Heeft u een puntentelling, voeg die toe. 2. Beoordeling en bod. De koper rekent op basis van de stukken en een bezoek aan de woning. Een bod op een verhuurde woning is een bod op de woning inclusief contract. 3. Koopovereenkomst. Daarin staat dat de woning in verhuurde staat wordt geleverd, welk huurcontract erbij hoort en hoe borg, lopende huur en eventuele achterstanden worden verrekend. Laat het huurcontract als bijlage opnemen. 4. Notaris. De leveringsakte vermeldt de verhuur. De notaris verrekent de huur naar rato van de overdrachtsdatum en, als dat is afgesproken, de waarborgsom. 5. Huurder informeren. Schriftelijk, met ingangsdatum en nieuw rekeningnummer. Dit is ook het moment waarop de termijn van drie jaar voor de nieuwe eigenaar begint te lopen.

Wanneer u de huurder over de verkoop vertelt, bepaalt u zelf. De wet verplicht niet om dat vooraf te doen. In de praktijk werkt een korte mededeling vóór de overdracht beter dan een verrassing erna. De huurder weet dan wat er komt en aan wie er betaald moet worden.

Wat u niet hoeft te doen

U hoeft de huurder niet uit te kopen om te kunnen verkopen. U hoeft het contract niet aan te passen, te verlengen of opnieuw te laten tekenen. U hoeft de woning niet leeg te maken, op te knappen of te fotograferen voor een portaal. Een koper die verhuurde woningen koopt, rekent met de woning zoals die is, huurder inbegrepen.

Wat u wel moet doen, is open zijn over het contract. Een achterstand, een lopend geschil met de huurder of een mondelinge afspraak die niet op papier staat, komt na de overdracht toch boven. Wie dat vooraf meldt, houdt een schone overdracht en voorkomt dat de koper later op de koopovereenkomst terugkomt.

Uw woning in verhuurde staat laten beoordelen

Wilt u weten wat uw verhuurde woning bij een rechtstreekse aankoop kan opleveren, dan begint dat met het huurcontract en een paar basisgegevens over de woning. Op basis daarvan beoordelen wij of de woning past bij wat wij kopen, en zo ja, met welk voorstel. Die beoordeling is vrijblijvend, er zijn geen openbare bezichtigingen en uw huurder merkt er in dit stadium niets van. U beslist daarna zelf of u verder wilt.