Wat levert een verhuurd pand op bij verkoop?

Wat er met het huurcontract gebeurt

De hoofdregel staat in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek: koop breekt geen huur. Verkoopt u een verhuurde woning, dan gaan de rechten en plichten uit het huurcontract in beginsel over op de koper. Het contract wordt niet opnieuw gesloten en de huurder tekent niets. De huurprijs, de opzegtermijn, de afspraken over onderhoud: alles blijft zoals het was. Er staat alleen een andere verhuurder boven.

Twee dingen gaan niet vanzelf mee. Huurachterstand van vóór de overdracht blijft meestal een zaak tussen u en de huurder, tenzij u die vordering aan de koper overdraagt. En over de waarborgsom maakt u een aparte afspraak: de koper neemt de borg over, of u verrekent hem in de koopsom. Beide legt u vast in de koopovereenkomst, zodat de huurder later niet tussen twee verhuurders in komt te zitten.

Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd weer de standaard. Tijdelijke contracten kunnen nog in een beperkt aantal situaties, en voor contracten die vóór die datum zijn ingegaan geldt overgangsrecht. Welk type contract u heeft, is een van de eerste dingen die een koper wil weten. Het bepaalt namelijk of en wanneer de woning ooit leeg komt.

Wat de huurder merkt

Weinig. De huurder krijgt een brief met de naam van de nieuwe verhuurder, een nieuw rekeningnummer voor de huur en een contactadres voor onderhoud en storingen. Vanaf de dag van overdracht betaalt de huurder aan de koper. Dat is het.

Wat de huurder wél merkt, is de periode daarvóór. Een koper wil de woning zien voordat er een bod komt. Bij een verhuurde woning gebeurt dat in overleg met de huurder, op een moment dat de huurder past, en zonder openbare bezichtigingen. Een huurder heeft recht op rustig woongenot. U kunt niet met een groep geïnteresseerden langskomen. Bij rechtstreekse verkoop aan één koper is dat één afspraak. Bij verkoop via de markt zijn het er meer.

Ons advies: informeer de huurder vroeg, voordat er iemand aan de deur staat. Een huurder die weet wat er gaat gebeuren, plant eerder een bezichtiging in. Wij vragen u niet om de huurder onder druk te zetten of het contract op te zeggen. Wat u de huurder vertelt en wanneer, bepaalt u zelf.

Wat het u oplevert

Verkopen in verhuurde staat geeft twee dingen die verkopen na leegstand niet geeft. Tijd: u hoeft niet te wachten tot de huurder opzegt, en bij een contract voor onbepaalde tijd kan dat jaren duren. En zekerheid over de huurinkomsten: die lopen door tot de dag van overdracht. U draagt geen leegstand, geen opknapkosten en geen dubbele lasten in een verkoopperiode.

Daar staat een lagere koopsom tegenover. Een woning met huurder erin brengt minder op dan dezelfde woning leeg. Dat is geen straf van de markt maar rekenwerk. De koper koopt een huurstroom, plus een woning die pas later, en misschien nooit, vrij beschikbaar komt.

Hoeveel minder, is de vraag die iedereen stelt. Er bestaat geen vast percentage. Wie er een noemt, rekent met een gemiddelde dat niets zegt over uw pand. Het verschil hangt af van vier dingen: hoe de huurprijs zich verhoudt tot wat de woning leeg aan huur zou opbrengen, of die huur gereguleerd is, hoe lang de huurder waarschijnlijk blijft, en hoeveel onderhoud er aankomt. Een woning met een marktconforme huur en een huurder die volgend jaar vertrekt, zit dicht bij de leegwaarde. Een woning met een lage, gereguleerde huur en een huurder die er al lang woont en niet weg wil, zit daar ver onder.

Hoe een koper de waarde in verhuurde staat berekent

Kopers rekenen meestal op twee manieren en leggen die naast elkaar.

De eerste is vanuit de huur. De koper neemt de kale jaarhuur, zonder servicekosten, en deelt die door het rendement dat op dit type woning en deze plek verwacht wordt. Daar gaat vervolgens vanaf wat de woning gaat kosten: achterstallig onderhoud, VvE-bijdrage, verzekering, beheer, en een reservering voor leegstand of een lastig huurtraject. Wat overblijft is wat de huurstroom waard is.

De tweede is vanuit de leegwaarde. De koper schat wat de woning leeg zou opbrengen en trekt daar een korting van af voor de periode dat de woning niet beschikbaar is, en voor het risico dat die periode langer duurt dan gedacht. Hoe langer de verwachte huurperiode, hoe groter die korting.

Komen beide sommen ongeveer op hetzelfde uit, dan is de prijs meestal reëel. Liggen ze ver uit elkaar, dan zit het verschil bijna altijd in de huurprijs. Die is óf ver onder de markt, óf hoger dan het puntenstelsel toestaat. Dat laatste is sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 een concreet risico, omdat een huurder dan huurverlaging kan vragen. Een koper prijst dat in. Laat daarom vooraf een puntentelling maken, ook als u denkt dat de huur klopt.

Wat de koper overneemt, en waarom dat uw verkoop bepaalt

Wie een woning in verhuurde staat koopt, wordt verhuurder met alles wat daarbij hoort. De koper is gebonden aan het bestaande contract en aan de huurbescherming van de huurder. Opzeggen kan in beginsel alleen op de gronden die de wet noemt, en die zijn beperkt. De koper neemt ook de onderhoudsplicht over, de lopende gebreken, het VvE-dossier en de verplichtingen rond het energielabel.

Daarom vraagt een serieuze koper meer stukken dan bij een lege woning. Niet uit wantrouwen, maar omdat de koper koopt wat u aan afspraken heeft gemaakt. Een koper die niets vraagt, heeft niet goed gekeken, of rekent op een probleem dat later bij u wordt neergelegd.

In welke volgorde het gaat

1. U dient een aanvraag in met adres, huurprijs, type contract en ingangsdatum. Meer is in het begin niet nodig. 2. Wij beoordelen of de woning past bij wat wij kopen. Dat doet een mens, niet een rekenmodel. Niet elke woning past. Dan hoort u dat ook, met de reden erbij. 3. Past de woning, dan vragen wij het huurcontract, de huurbetalingen van het afgelopen jaar en wat er over onderhoud en VvE bekend is. 4. Eén bezichtiging, in overleg met de huurder. 5. U ontvangt een bod met de uitgangspunten erbij: welke huur, welk contract en welke kosten wij hebben meegerekend. Zo kunt u het bod controleren in plaats van alleen accepteren of afwijzen. 6. Bij akkoord stelt de notaris de koopovereenkomst en de leveringsakte op. De huurder wordt schriftelijk geïnformeerd over de nieuwe verhuurder. 7. Op de dag van overdracht gaat de huur over naar de koper. De borg wordt afgehandeld zoals in de koopovereenkomst afgesproken.

Wilt u dat wij de woning ook voorleggen aan een partij uit ons netwerk, dan gebeurt dat alleen als u daar vooraf toestemming voor geeft. Zonder die toestemming blijft uw aanvraag bij ons.

Welke stukken u klaarlegt

Hoe completer dit ligt, hoe minder aannames een koper hoeft te doen. Aannames zijn in een bod altijd in het nadeel van de verkoper.

• Het huurcontract met alle bijlagen en latere wijzigingen
• Een overzicht van de huurbetalingen van het afgelopen jaar
• De puntentelling, of de gegevens om die te maken: oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel
• Afspraken over de waarborgsom en eventuele huurachterstand
• Bij een appartement: splitsingsakte, meerjarenonderhoudsplan, laatste notulen en de maandelijkse VvE-bijdrage
• Correspondentie over gebreken, klachten of een procedure bij de Huurcommissie
• Een verhuurvergunning, als uw gemeente die eist

Wanneer u beter kunt wachten

Verkopen in verhuurde staat is niet in elke situatie de juiste keuze. Heeft uw huurder al opgezegd, of loopt een tijdelijk contract binnenkort af, dan brengt de woning leeg meestal meer op. Wachten loont dan, als u de lasten in de tussentijd kunt dragen en de leegstand niet lang duurt.

Zit de huur ver onder de markt en woont de huurder naar verwachting nog jaren, dan verandert wachten weinig aan de prijs. Dan is de vraag vooral of u het beheer, het onderhoud en het risico nog wilt dragen. Zo niet, dan is nu verkopen een verdedigbare keuze, ook al is de koopsom lager dan de leegwaarde.

Wilt u weten wat uw woning in verhuurde staat voor ons waard is, dien dan een aanvraag in. U krijgt een beoordeling door een mens en, als de woning past, een bod met de rekensom erbij. U zit nergens aan vast en de huurder merkt er tot dat moment niets van.