Het puntensysteem: hoe uw woning aan een maximale huur komt

Drie segmenten, één telling

Het woningwaarderingsstelsel, kortweg WWS, kent aan zelfstandige woningen een aantal punten toe. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 vallen die punten in drie segmenten. Tot en met 143 punten is een woning sociale huur. Van 144 tot en met 186 punten is het middenhuur. Vanaf 187 punten is de huur in beginsel vrij.

In de eerste twee segmenten hoort bij elk puntenaantal een maximale kale huur. Dat bedrag wordt elk jaar opnieuw vastgesteld en staat in de actuele tabel van de Huurcommissie. Boven 186 punten geldt geen maximum, maar de jaarlijkse huurverhoging is ook daar begrensd.

Voor een eigenaar is dit de eerste vraag: in welk segment valt mijn woning? Een woning die net onder 187 punten uitkomt, mag fors minder opbrengen dan een woning die er net boven zit. Een verschil van een paar punten kan dus een fors verschil in maandhuur betekenen.

Waar de punten vandaan komen

De telling bestaat uit een reeks onderdelen. De belangrijkste in de praktijk:

Eén rem is voor eigenaren van duurdere panden van belang. Als een woning door de WOZ-waarde ver boven de grens uitkomt, mag de WOZ in beginsel voor maximaal een derde van het totaal meetellen. Deze zogeheten WOZ-cap kan een woning die zonder cap boven 186 punten zit, terugbrengen tot precies 186 punten. Dan valt de woning alsnog in de middenhuur. Op deze regel bestaan uitzonderingen. Voor wie op de rand zit, is dit de eerste post om te controleren, inclusief de vraag of een uitzondering van toepassing is.

• Oppervlakte. Vertrekken zoals woonkamer, slaapkamers en keuken tellen per vierkante meter. Overige ruimten, zoals een berging of zolder zonder vaste trap, tellen lager mee. Exact opmeten loont, want elke vierkante meter telt.
• WOZ-waarde. De WOZ-waarde levert punten op, deels per euro en deels per vierkante meter. In dure gemeenten kan dit de grootste post zijn.
• Energielabel. Een goed label geeft veel punten. Sinds 1 juli 2024 leveren de labels E, F en G aftrekpunten op; hoeveel precies, hangt af van de woning. Een slecht label kost dus rechtstreeks huur.
• Keuken en sanitair. De lengte van het aanrecht, inbouwapparatuur, een tweede toilet en de kwaliteit van de badkamer tellen elk apart mee.
• Buitenruimte. Een balkon, tuin of dakterras geeft punten naar oppervlakte.
• Bijzondere posten. Een rijksmonument levert extra punten op. Verwarming, isolatie en videofoon tellen in kleinere stappen mee.

Hoe u weet hoeveel punten uw woning heeft

De Huurprijscheck van de Huurcommissie is de officiële rekentool. Dat is dezelfde tool die een huurder gebruikt als hij uw huur laat toetsen. U heeft nodig: de gemeten oppervlakte per ruimte, de meest recente WOZ-beschikking, het geregistreerde energielabel, de maten van aanrecht en sanitair en de oppervlakte van de buitenruimte.

Een schatting op basis van het bouwjaar of de plattegrond van de makelaar is niet genoeg. De Huurcommissie rekent met wat er feitelijk is, niet met wat er op papier staat. Wie zelf meet, kan daardoor tot een ander getal komen dan de vorige eigenaar of de beheerder hanteerde.

Bij een nieuw huurcontract bent u tegenwoordig in beginsel ook verplicht de puntentelling aan de huurder te geven. Daarmee is de telling geen interne rekensom meer, maar een document waar de huurder u aan kan houden.

Hoeveel huur u mag vragen

Voor sociale huur en middenhuur is het antwoord eenvoudig: het bedrag dat in de tabel bij uw puntenaantal hoort. Meer vragen mag in beginsel niet, met uitzonderingen. Een huurder van een middenhuurwoning kan de aanvangshuur meestal binnen zes maanden na ingang laten toetsen. Voor een sociale huurwoning kan de huurder in beginsel ook later nog naar de Huurcommissie stappen. Wordt de huur te hoog bevonden, dan wordt hij verlaagd. Daarnaast kan de gemeente bij een te hoge huur handhaven.

Het middenhuursegment geldt voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan. Voor oudere contracten in dat segment is de afgesproken huur in beginsel blijven staan; voor bestaande contracten geldt overgangsrecht met eigen regels. Loopt uw contract al jaren, dan is de vraag dus niet alleen wat de woning nu waard is aan punten, maar ook wat er gebeurt bij een huurderswisseling. Een pand dat nu ruim boven het maximum wordt verhuurd, kan bij het volgende contract terugvallen naar het tabelbedrag. Een koper rekent daarmee.

Voor sociale huur werkt het systeem precies hetzelfde, alleen ligt het plafond lager. Corporatiewoningen en particulier verhuurde woningen tot en met 143 punten vallen onder dezelfde tabel. Het verschil zit in de huurverhoging en de toewijzing, niet in de telling.

Voor onzelfstandige woonruimte, zoals kamers met gedeelde keuken of badkamer, geldt een apart puntenstelsel dat op 1 juli 2024 eveneens is vernieuwd. Wie een kamerverhuurpand bezit, kan de tabel voor zelfstandige woningen dus niet gebruiken.

Dit is algemene uitleg, geen juridisch advies. Controleer uw eigen situatie bij de Huurcommissie of in de wettekst op wetten.overheid.nl.

Wat de telling betekent voor uw beslissing

Een eigenaar die overweegt te verkopen, doet er goed aan de telling vóór het gesprek met een koper te maken. Wij tellen zelf na en rekenen met de huur die volgens het stelsel mag, niet met de huur die nu binnenkomt.

Er zijn dan twee routes. De eerste is investeren: een beter energielabel, een nieuwe keuken of een tweede toilet kunnen de woning boven een grens tillen. Of dat uit kan, hangt af van de kosten, de bouwkundige staat en de vraag of de zittende huurder meewerkt aan werkzaamheden. De tweede route is verkopen in de huidige toestand, met huurder en al, en de rekensom aan de koper laten.

Beide routes beginnen met hetzelfde getal. Wie weet hoeveel punten zijn woning heeft, weet ook waar hij staat.

Wilt u weten wat uw verhuurde woning of pand in de huidige toestand waard is voor een directe koper? Stuur ons de basisgegevens en, als u die heeft, uw puntentelling. Wij beoordelen het object en laten u weten of het bij ons past.