Regels voor kamerverhuur: vergunning, brandveiligheid en punten

Eerst de grens: één kamer of een kamerverhuurpand

Een kamer verhuren in uw eigen woning is iets anders dan een woning in kamers verdelen. Het huurrecht maakt dat onderscheid ook, met de begrippen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang en eigen wezenlijke voorzieningen, zoals keuken en toilet, die de bewoner met niemand deelt. Een kamer is onzelfstandige woonruimte: de huurder deelt voorzieningen als keuken of badkamer met anderen. De precieze afbakening staat in het beleid van de Huurcommissie.

Kunt u zomaar een kamer verhuren? Dat hangt af van uw gemeente. De twee vragen die daarbij tellen, zijn of u er zelf blijft wonen en hoeveel huurders er komen. Of een gemeente bij inwonende verhuur een vergunning vraagt, en vanaf hoeveel huurders, verschilt per gemeente en kan al bij een klein aantal huurders beginnen. Zoek dat dus op voordat u adverteert. Wat los van de gemeente geldt: uw hypotheekvoorwaarden bepalen of u toestemming van de bank nodig heeft, uw opstalverzekering moet de verhuur dekken, en in een appartement moet het splitsingsreglement van de VvE het toestaan. Wie dat overslaat, kan bij de gemeente in orde zijn en toch de afspraken met zijn bank of verzekeraar schenden.

In veel gemeenten verschuift de grens zodra er drie of meer mensen wonen die samen geen huishouden vormen. Amsterdam legt de vergunningplicht daar: een woning waarin drie of meer personen wonen die geen gezin vormen, heeft volgens de gemeente een vergunning kamerverhuur nodig. Arnhem hanteert, volgens de uitleg van de omgevingsdienst die de vergunningen daar behandelt, dezelfde grens van drie kamers of personen. Andere gemeenten trekken de lijn anders, of kennen voor deze vorm van kamerverhuur geen omzettingsvergunning. Dat staat in de plaatselijke huisvestingsverordening en in het omgevingsplan, en die moet u dus per gemeente opzoeken.

Laag 1: de omzettingsvergunning van de gemeente

De juridische basis voor de omzettingsvergunning is de Huisvestingswet. Die geeft gemeenten de mogelijkheid om een vergunning te eisen voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Dat heet de omzettingsvergunning; sommige gemeenten noemen het vergunning kamerverhuur. Een onttrekkingsvergunning is iets anders en gaat over het onttrekken van woonruimte aan de woningvoorraad. Welke vergunning uw gemeente voor kamerverhuur gebruikt, staat in de verordening. Waarom een gemeente dit instrument inzet, bijvoorbeeld om te sturen op leefbaarheid of op het behoud van gezinswoningen, staat in de toelichting bij die verordening.

Drie dingen om te controleren voordat u kamers verhuurt, of voordat u een kamerverhuurpand koopt:

Wie zonder vergunning kamers verhuurt waar dat verplicht is, riskeert een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete. De hoogte verschilt per gemeente; vraag de gemeente welke bedragen zij hanteert. Een gemeente kan bij haar controle ook gebruikmaken van de inschrijvingen in de Basisregistratie Personen op een adres. Hoe zij dat doet, staat in haar handhavingsbeleid.

Naast de omzettingsvergunning kennen sommige gemeenten sinds de Wet goed verhuurderschap ook een verhuurvergunning. Zo'n vergunning geldt voor aangewezen gebieden en kan eisen stellen aan de verhuurder zelf, niet alleen aan het pand; de reikwijdte verschilt per regeling. Groningen is een voorbeeld van een gemeente die op haar website een verhuurvergunning noemt. Check dus bij uw gemeente of uw pand in zo'n gebied ligt.

• Is er een quotum? Sommige gemeenten beperken het aantal kamerverhuurpanden per straat of per buurt. Is het plafond bereikt, dan is dat op zichzelf een grond om de vergunning te weigeren, ook als het pand verder aan alles voldoet. Of de gemeente uitzonderingen kent, staat in de quotumregeling.
• Past het in het omgevingsplan? Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, is het bestemmingsplan opgegaan in het omgevingsplan; wat u vroeger in het bestemmingsplan opzocht, zoekt u nu daar op. Staat een pand op "wonen", dan zegt dat nog niet of kamerverhuur daar past; dat volgt uit de regels van het omgevingsplan voor dat adres. Soms is naast de omzettingsvergunning ook een omgevingsvergunning nodig om af te wijken.
• Is de vergunning aan het pand of aan de eigenaar gebonden? Dit is bij verkoop het punt om als eerste helder te hebben. Een vergunning kan aan de eigenaar gebonden zijn, zodat een koper zelf opnieuw moet aanvragen, of aan het pand, zodat hij meegaat. Wat in uw gemeente geldt, staat in de vergunningvoorwaarden en in de verordening; vraag het na bij de gemeente of de omgevingsdienst en laat het schriftelijk bevestigen. Het verschil bepaalt of de koper een lopende vergunning overneemt, of een aanvraag doet die kan worden afgewezen.

Laag 2: brandveiligheid volgens het Bbl

De bouwtechnische eisen staan sinds 1 januari 2024 in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. Voor kamerverhuur zijn drie onderwerpen het belangrijkst.

Rookmelders. Sinds 1 juli 2022 geldt voor bestaande woningen de eis van een rookmelder op elke verdieping met een verblijfsruimte. Dat geldt voor elke woning, verhuurd of niet. Voor kamergewijze verhuur stelt het Bbl aanvullende eisen aan rookmelders in de wooneenheden en de gezamenlijke verkeersruimte; welke precies, hangt af van de gebruiksfunctie waaronder het pand valt. Of gekoppelde melders verplicht zijn, hangt van dezelfde indeling af. Verstandig zijn ze hoe dan ook in een pand waar mensen elkaar niet kennen en niet op elkaar letten.

De categorie "woonfunctie voor kamergewijze verhuur". Het Bbl kent een aparte gebruiksfunctie voor panden met vijf of meer wooneenheden die keuken of sanitair delen. Vanaf dat aantal gelden zwaardere eisen. De belangrijkste is brandcompartimentering: de wooneenheden worden dan als beschermd subbrandcompartiment beoordeeld, met een voorgeschreven weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag naar de rest van het pand. Die weerstand wordt in minuten uitgedrukt; 30 minuten is de waarde die in dit verband het meest wordt genoemd, maar voor bestaande bouw kunnen sommige eisen lager liggen dan voor nieuwbouw. Praktisch komt het neer op brandwerende deuren met dranger, dichtgezette doorvoeren en een vluchtroute die niet door een andere kamer loopt. Laat een bouwkundige het precieze niveau voor uw pand bepalen.

De gebruiksmelding. Aan de woonfunctie voor kamergewijze verhuur koppelt het Bbl een gebruiksmelding bij de gemeente, via het Omgevingsloket. Dat is een melding, geen vergunning, maar de gemeente kan na de melding komen controleren. Een pand met tien kamers zonder gebruiksmelding is bij een controle het eerste wat opvalt.

Bij minder dan vijf wooneenheden valt het pand niet in deze categorie en gelden lichtere eisen. Dat maakt vier kamers bouwkundig makkelijker dan vijf. Een eigenaar kan daarom bewust bij vier blijven, en een koper kan dat verschil meewegen in zijn bod.

Laag 3: het puntenstelsel voor kamers

Hier zit de regel die het meest onderschat wordt. Kamers vallen onder het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte, kortweg WWSO. Anders dan bij zelfstandige woningen kent het WWSO geen bovengrens waarboven de huur vrij is. De maximale kale huur volgt uit de punten, hoe duur de stad ook is.

Per 1 juli 2024 is het WWSO vernieuwd, gelijk met de Wet betaalbare huur. Het nieuwe stelsel telt volgens het beleidsboek van de Huurcommissie onder meer punten voor de oppervlakte van de kamer, het aandeel in gedeelde ruimten zoals keuken en badkamer, de kwaliteit van die voorzieningen, buitenruimte en het energielabel van het pand. Een goed geïsoleerd pand met een ruime gedeelde keuken haalt meer punten dan een oud pand met een keukenblok op de overloop.

Wat betekent dat concreet voor de verhuurder?

Wie een kamerverhuurpand koopt, rekent dus niet met de huur die nu binnenkomt, maar met de huur die volgens de punten mag. Zit er lucht tussen die twee, dan is dat geen rendement maar een risico. Een verkoper die de puntentelling per kamer op papier heeft, verkoopt daarom eenvoudiger dan een verkoper die alleen een huuroverzicht heeft.

• De huurder kan de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Ligt de prijs boven het puntenmaximum, dan kan de Huurcommissie hem verlagen.
• Sinds de Wet betaalbare huur kan ook de gemeente handhaven op te hoge huren, los van een klacht van de huurder. Dat is nieuw. Voorheen kwam een te hoge kamerhuur vooral aan het licht als de huurder er zelf werk van maakte.
• Servicekosten staan buiten de punten, maar moeten wel jaarlijks worden afgerekend op basis van werkelijke kosten. Een vast bedrag "all-in" zonder specificatie past daar niet in; hoe de afrekening moet, staat in het beleid van de Huurcommissie.

Laag 4: goed verhuurderschap en het contract

De Wet goed verhuurderschap geldt sinds 1 juli 2023 voor alle verhuurders, ook voor wie één kamer verhuurt. De wet schrijft onder meer voor:

Voor het contract zelf geldt sinds 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten. Een huurcontract voor onbepaalde tijd is de norm. Tijdelijke contracten kunnen alleen nog in wettelijk omschreven uitzonderingen. Of uw situatie onder een van die uitzonderingen valt, is een vraag voor een huurrechtjurist voordat u een tijdelijk contract tekent. Voor verhuur aan studenten bestaat het campuscontract, dat onder voorwaarden kan worden opgezegd als de studie eindigt; welke voorwaarden dat zijn, staat in de wet en vraagt om een zorgvuldig opgesteld contract met een duidelijke koppeling aan de onderwijsinstelling.

Wie zelf in de woning woont en een kamer verhuurt, kan gebruikmaken van een bijzondere regeling voor hospitaverhuur, met een proeftijd van negen maanden waarin de huurbescherming nog niet volledig geldt. Daarna wel. Of u aan de voorwaarden voldoet, kunt u nakijken bij de Rijksoverheid. Voor een belegger die niet zelf in het pand woont, is die regeling niet bedoeld.

Het huurrecht schrijft voor de verhuurder een opzegtermijn voor van minimaal drie maanden, plus een maand per jaar dat de huurder er woont, tot een maximum van zes maanden. Opzeggen kan bovendien alleen op een wettelijke grond, en de huurder hoeft niet akkoord te gaan. In de praktijk betekent dit dat een kamerverhuurpand doorgaans verhuurd verkocht wordt, met huurders die blijven zitten. Koper en verkoper moeten dat als uitgangspunt nemen.

• Het huurcontract is schriftelijk.
• De waarborgsom is maximaal tweemaal de kale maandhuur en wordt binnen de wettelijke termijn terugbetaald.
• De verhuurder informeert de huurder schriftelijk over zijn rechten, over de servicekosten en over het meldpunt van de gemeente.
• Discriminatie bij de selectie en intimidatie tijdens de huur zijn verboden, en de gemeente kan daarop boetes opleggen.

Hoeveel kamerhuur is belastingvrij

Deze vraag komt vaak op, en het bedrag dat erbij hoort staat niet in dit artikel maar bij de Belastingdienst. Daar vindt u de regeling voor kamerverhuur in de eigen woning, met de voorwaarden en het bedrag dat voor het lopende jaar geldt. De eerste vraag die daarbij gesteld wordt, is of u zelf woont in de woning waarin u de kamer verhuurt. De tweede is hoeveel huur u ontvangt. Het antwoord op die twee vragen bepaalt of, en tot welk bedrag, de opbrengst buiten de heffing blijft. Uw accountant of de Belastingdienst geeft daar uitsluitsel over.

Voor een pand dat u niet zelf bewoont en volledig kamergewijs verhuurt, ligt de vraag anders. Welke belasting er dan over de huuropbrengst en over een latere verkoopwinst wordt geheven, hangt af van de vorm waarin u het pand aanhoudt en van de omvang van wat u doet. Laat dat voor uw situatie door een fiscalist narekenen voordat u koopt of verkoopt. Een verkeerde aanname hier weegt zwaarder dan een verkeerde puntentelling.

Wat de regels betekenen als u wilt verkopen

Een kamerverhuurpand is voor een koper geen stapel stenen maar een dossier. De vier lagen hierboven bepalen wat het dossier waard is. Een koper die zijn werk doet, vraagt naar het volgende:

1. De omzettingsvergunning, met de vraag of die overgaat op de nieuwe eigenaar of opnieuw moet worden aangevraagd. 2. Een eventuele verhuurvergunning, als de gemeente die kent. 3. Bewijs van de gebruiksmelding en van de brandveiligheidsvoorzieningen: rookmelders, brandwerende deuren, vluchtroute. 4. De puntentelling per kamer en de huidige huur per kamer, naast elkaar. 5. Alle huurcontracten, met datum van ingang, waarborgsom en de servicekostenafrekening van het laatste jaar. 6. De toestemming van de VvE, als het een appartement is.

Ontbreekt een van deze stukken, dan wordt het pand daar niet onverkoopbaar van. Maar de koper prijst het gat in. Een pand zonder vergunning in een gemeente met quotum verkoopt als een woning, niet als een kamerverhuurpand, omdat de koper de kamerverhuur mogelijk niet kan voortzetten. Een pand met huren boven het puntenmaximum verkoopt tegen de huur die mag, niet tegen de huur die binnenkomt. En een pand met vijf of meer eenheden zonder brandcompartimentering verkoopt met de verbouwing van de koper alvast van de prijs af.

Er is ook een omgekeerde kant. Een kamerverhuurpand met een geldige vergunning, een gebruiksmelding en huren die binnen de punten vallen, bespaart een koper een vergunningstraject met onzekere uitkomst. Wie zo'n dossier compleet heeft, hoeft weinig uit te leggen.

Wat u kunt doen

Wilt u weten wat uw kamerverhuurpand in de huidige staat waard is voor een rechtstreekse verkoop, dan kunt u het pand bij ons aanmelden. U geeft aan welke vergunningen er zijn, hoeveel kamers er verhuurd zijn en tegen welke huur. Wij beoordelen het pand op basis van die gegevens en laten u weten of we een voorstel kunnen doen. Dat gebeurt discreet en zonder openbare bezichtigingen. U beslist daarna zelf of u verder wilt.