Hospitaverhuur of kamerverhuur: waarom dat verschil uitmaakt

Het verschil zit in uw hoofdverblijf

Bij hospitaverhuur verhuurt u een deel van de woning waarin u zelf uw hoofdverblijf heeft. De huurder heeft een eigen kamer en deelt voorzieningen met u, zoals keuken, badkamer of toilet. U vormt samen geen huishouden. Het woord hospita is spreektaal. De wet omschrijft de situatie als onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en verbindt daar nog enkele voorwaarden aan. De precieze omschrijving en die voorwaarden kunt u nakijken op wetten.overheid.nl.

Bij kamerverhuur woont u er niet. Vaak gaat het om een pand met meerdere kamers, waarin elke huurder een eigen contract heeft. Meestal zijn dat onzelfstandige woonruimten: geen eigen voordeur, geen eigen keuken en toilet. Het pand zelf is voor u geen woning maar een bron van huur.

Gemeenten gebruiken de termen door elkaar. Rotterdam beschrijft hospitaverhuur op zijn eigen site bijvoorbeeld als een vorm van kamerverhuur. Dat is verwarrend, want voor het huurrecht en de vergunningplicht gelden voor de hospita deels andere regels dan voor de verhuurder die er niet woont. Kijk daarom niet alleen naar het woord dat een gemeente gebruikt, maar naar de voorwaarde erachter: woont de verhuurder in het pand of niet.

Huurbescherming: negen maanden versus vanaf dag één

Hier zit het grootste verschil. Een hospita heeft in beginsel negen maanden waarin de huurder nog geen volledige huurbescherming heeft; in de praktijk heet dat de proeftijd. In die periode kunt u de huur opzeggen zonder wettelijke opzeggrond, met inachtneming van de opzegtermijn die de wet voorschrijft. Hoe lang die opzegtermijn is en wat er verder bij komt kijken, staat op rijksoverheid.nl; de wettelijke basis staat in het Burgerlijk Wetboek en kunt u nakijken op wetten.overheid.nl. Let daarbij op het moment van opzeggen: de opzegging moet de huurder binnen die negen maanden bereiken, de einddatum kan daarna liggen. Na die negen maanden heeft de huurder gewone huurbescherming. U houdt dan nog wel een extra opzeggrond die andere verhuurders niet hebben: de rechter kan uw belang bij beëindiging afwegen tegen het belang van de huurder om te blijven. Hoe die afweging uitvalt, hangt af van de omstandigheden; de wettelijke grondslag staat in het Burgerlijk Wetboek. Dat is geen vrijbrief, maar het is meer ruimte dan een gewone verhuurder krijgt.

Die ruimte hangt aan uw hoofdverblijf. Verhuist u en blijft de huurder zitten, dan is de vraag of u nog als hospita geldt; ga dat na voordat u verhuist, niet erna.

Bij kamerverhuur zonder hospita heeft de huurder vanaf de eerste dag de gewone huurbescherming; een proeftijd zoals bij de hospita is er niet. Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten door de Wet vaste huurcontracten in beginsel niet meer toegestaan, ook niet voor kamers. Dat geldt voor contracten die sindsdien worden gesloten; voor een contract van vóór die datum moet u apart nagaan wat ervoor geldt. Er zijn uitzonderingen in een algemene maatregel van bestuur; ga na of uw situatie daaronder valt. Bij een gewoon huurcontract kan opzeggen alleen op de gronden die de wet noemt. Dringend eigen gebruik is voor een pand waarin u niet woont meestal lastig te onderbouwen. En koop breekt geen huur: verkoopt u het pand, dan gaan de contracten mee naar de koper.

Vergunning, brandveiligheid en toestemming

Op grond van de Huisvestingswet kunnen gemeenten een omzettingsvergunning eisen als een zelfstandige woning wordt omgezet naar kamers. Of een gemeente dat doet, en vanaf welk aantal bewoners, huishoudens of wooneenheden, verschilt per gemeente. Hospitaverhuur valt vaak onder een uitzondering, maar met voorwaarden. Rotterdam noemt bijvoorbeeld maximaal één persoon, naast andere voorwaarden. Andere gemeenten hanteren andere voorwaarden. Wat in uw gemeente geldt, staat onder meer in de huisvestingsverordening en het omgevingsplan. Lees die vóór u een contract tekent, niet erna.

Een kamerverhuurpand zonder de vereiste vergunning is een pand met een probleem. De gemeente kan handhaven, en een koper of zijn bank vraagt er als eerste naar. Ook de brandveiligheid weegt zwaarder. Bij kamergewijze verhuur stelt het Besluit bouwwerken leefomgeving vanaf een bepaald aantal wooneenheden in één woning extra eisen, onder meer aan rookmelders en scheidingen tussen kamers. Hoe uw gemeente wooneenheden telt en welke eisen daarbij horen, gaat u na voordat u verbouwt.

Twee partijen horen ook op de lijst. De geldverstrekker: hypotheekvoorwaarden kunnen verhuur zonder toestemming verbieden. Hoe een bank tegenover hospitaverhuur staat, verschilt per geldverstrekker; vraag het na en leg het vast. En de vereniging van eigenaren: een splitsingsakte kan kamerverhuur uitsluiten. Bij hospitaverhuur in uw eigen appartement speelt dat meestal minder, bij een volledig verkamerd appartement des te meer.

De maximale huurprijs geldt voor beide

Op de vraag wat de maximale huurprijs voor een hospitakamer is, bestaat geen vast bedrag. Voor onzelfstandige woonruimte geldt het woningwaarderingsstelsel voor kamers. Dat puntenstelsel is per 1 juli 2024 vernieuwd met de Wet betaalbare huur en geldt in beginsel voor de hospitakamer en de kamer in een beleggingspand op dezelfde manier. Voor contracten die vóór die datum zijn gesloten, kunnen overgangsregels gelden; ga dat na voordat u rekent. Oppervlakte, voorzieningen, gedeelde ruimten en energieprestatie bepalen het aantal punten, en de punten bepalen de maximale kale huur. De Huurcommissie heeft een rekenhulp waarmee u vooraf een indicatie van de maximale huurprijs per kamer krijgt.

De huurder kan de huurprijs binnen de wettelijke termijn na aanvang van de huur laten toetsen. Ligt de gevraagde huur boven het maximum, dan kan die worden verlaagd. Wie een kamerverhuurpand koopt of verkoopt, rekent daarom niet met de huur die op het contract staat, maar met de huur die het puntenstelsel toelaat. Het verschil tussen die twee bedragen is een risico dat in de prijs hoort.

Belasting: twee regimes, geen zekerheid zonder toets

Of en hoe de huur uit een hospitakamer belast wordt, is een vraag die de Belastingdienst aan de hand van uw eigen situatie beantwoordt. De vragen die daarbij spelen, zijn onder meer: maakt de kamer deel uit van de woning waarin u zelf woont, staat de huurder op uw adres ingeschreven, en hoeveel huur ontvangt u per jaar. Van de antwoorden hangt af of u de inkomsten moet aangeven en of de verhuur iets verandert aan hoe uw woning fiscaal wordt gezien. Welke voorwaarden en grenzen de Belastingdienst daarbij hanteert, staat op de site van de Belastingdienst onder kamerverhuur. Leg uw eigen cijfers daarnaast, of laat een adviseur dat doen, voordat u erop rekent.

Voor een kamerverhuurpand waarin u niet woont, is de vraag anders. Hoe zo'n pand fiscaal wordt gezien, hangt onder meer af van hoeveel panden u bezit en hoe actief u ze beheert. Dat is de vraag die u met de Belastingdienst of uw adviseur doorneemt voordat u koopt, verkoopt of aangifte doet. Het praktische verschil: bij een hospitakamer gaat het gesprek over een deel van de woning waarin u woont, bij een kamerverhuurpand over een pand dat u aanhoudt om te verhuren. Dat zijn twee verschillende gesprekken. Voer het juiste gesprek vóór de aangifte, niet erna.

Nieuwe regels in 2026

Het kabinet heeft aangekondigd hospitaverhuur te willen vergemakkelijken, om meer kamers los te maken in bestaande woningen. Daarbij gaat het onder meer om de positie van de hospita tegenover de huurder, de opstelling van geldverstrekkers en de gevolgen voor toeslagen en uitkeringen. Dat zijn voornemens, geen geldende regels. Welke onderdelen daarvan op het moment van lezen in werking zijn, staat op rijksoverheid.nl. Reken bij het tekenen van een contract op de regels die vandaag gelden, niet op regels die zijn aangekondigd.

Voor kamerverhuur in een beleggingspand zijn de grote wijzigingen al doorgevoerd: vaste contracten als norm, een bindend puntenstelsel voor kamers en gemeenten die omzetting aan een vergunning kunnen binden. Wie een verkamerd pand bezit, heeft daarmee sinds 2024 minder bewegingsruimte dan ervoor.

Wat het verschil doet bij verkoop

Bij hospitaverhuur verkoopt u uw eigen woning. Zit de huurder korter dan negen maanden, dan kunt u de huur in beginsel nog opzeggen voordat u verkoopt. Wat telt, is het moment van opzeggen: de opzegging moet de huurder binnen die negen maanden bereiken, de opzegtermijn kan daarna nog doorlopen. Controleer de precieze regel op rijksoverheid.nl voordat u de datum plant, want wie te laat opzegt, verkoopt met huurder. Zit de huurder langer, dan blijft die in principe zitten en verkoopt u een woning met een bewoner erin. Of een koper die er zelf gaat wonen daarmee zelf de positie van hospita krijgt, is niet vanzelfsprekend; laat dat juridisch toetsen voordat u er bij de verkoop mee rekent. Een koper die er niet gaat wonen, krijgt in elk geval een huurder met gewone huurbescherming. Bespreek dat vooraf, want het scheelt in de kring van kopers en dus in de prijs.

Bij een kamerverhuurpand verkoopt u geen woning maar een huurstroom. De waarde hangt af van de contracten, de puntentelling per kamer, de vergunning, de staat van het pand en de brandveiligheid. Kopers zijn beleggers. Die rekenen, en de bank van de koper rekent mee. Niet elke geldverstrekker financiert een verkamerd pand, en dat bepaalt mede hoe groot de kring van kopers is. Op de open markt betekent verkoop meestal bezichtigingen met huurders erbij en onderhandeling over gebreken.

Wie dat pad wil vermijden, kan een verkamerd pand rechtstreeks aanbieden aan een partij die zulke panden zelf koopt en de huurders overneemt. Hoe zo'n partij het pand beoordeelt en of daar bezichtigingen bij horen, verschilt per koper; vraag dat vooraf. Zorg dat het dossier op orde is: alle huurcontracten, de puntentelling per kamer, de vergunning of het bewijs dat die niet nodig is, de splitsingsakte als het een appartement betreft, het energielabel en een overzicht van de huurbetalingen. Een pand met een compleet dossier wordt anders beoordeeld dan een pand waarbij de koper zelf op zoek moet.

Bezit u een kamerverhuurpand en overweegt u te verkopen, dan kunt u het bij ons aanmelden. U geeft het adres, het aantal kamers en de huur per kamer door. Wij beoordelen het pand en laten u weten of het bij ons past en welk voorstel wij kunnen doen. Daar zit geen verplichting aan. Woont u er zelf en verhuurt u één kamer, dan is uw pand een woning en geen belegging, en is een gewone verkoop meestal de betere route.