Tijdelijke huurcontracten na de Wet vaste huurcontracten: wat u als eigenaar in 2026 nog kunt

Wat er op 1 juli 2024 veranderde

Van 1 juli 2016 tot 1 juli 2024 maakte de Wet doorstroming huurmarkt een tijdelijk contract mogelijk zonder opgaaf van reden: maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning, maximaal vijf jaar voor een kamer. Aan het einde stopte de huur vanzelf, mits de verhuurder op tijd had aangezegd.

De Wet vaste huurcontracten heeft dat generieke tijdelijke contract geschrapt. Sinds 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor woonruimte in beginsel een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan volledige huurbescherming. De verhuurder kan alleen opzeggen op een van de opzeggingsgronden uit het Burgerlijk Wetboek, zoals dringend eigen gebruik, en in de regel pas na tussenkomst van de rechter als de huurder niet instemt.

Het overgangsrecht is in hoofdlijn eenvoudig. Een tijdelijk contract dat vóór 1 juli 2024 is gesloten, loopt onder de oude regels door tot de afgesproken einddatum. Voor zelfstandige woningen was de maximale looptijd twee jaar, gerekend vanaf de ingangsdatum van het contract. De oude contracten voor zelfstandige woningen lopen daardoor in 2026 af of zijn al geëindigd. Wie in 2026 nog een lopend tijdelijk contract voor een zelfstandige woning heeft, doet er goed aan te controleren of dat contract nog onder het oude recht valt of onder een uitzondering.

Welke tijdelijke contracten in 2026 nog kunnen

De wet kent een lijst met groepen huurders voor wie een tijdelijk contract nog is toegestaan. Die lijst staat in een besluit bij de wet, het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Het gaat, kort samengevat en zonder volledig te zijn, om huurders die:

Daarnaast heeft de wetgever ruimte gelaten voor verhuur aan naaste familie. Een verhuurder die verhuurt aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad, zoals een kind of ouder, kan onder voorwaarden nog een tijdelijk contract sluiten of een opzeggingsgrond voor eigen gebruik door dat familielid in het contract opnemen. De exacte voorwaarden verschillen per situatie en luisteren nauw. Laat een contract voor deze categorie nakijken voordat u het tekent.

Voor de uitzonderingsgroepen gelden de oude maxima: in beginsel twee jaar voor een zelfstandige woning en vijf jaar voor een kamer. De spelregels rond het einde zijn ongewijzigd en worden vaak vergeten:

Wie een tijdelijk contract sluit met iemand die niet in een van de groepen valt, heeft in beginsel geen tijdelijk contract. De einddatum in het contract is dan in beginsel niet afdwingbaar en de huurder heeft gewoon huurbescherming. Leg daarom in de overeenkomst vast op welke uitzondering u zich beroept en bewaar de onderbouwing, zoals een inschrijving bij een onderwijsinstelling of een brief van de gemeente.

• voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente of in Nederland wonen;
• tijdelijk elders moeten wonen omdat hun eigen woning wordt gerenoveerd of gesloopt;
• uit de maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie zitten met een aantoonbare urgentie;
• na eerdere problemen zoals overlast of huurachterstand een tweede kans krijgen bij dezelfde verhuurder;
• als nabestaande in de woning achterblijven na het overlijden van de huurder, zonder zelf medehuurder te zijn;
• na een scheiding tijdelijk in de buurt van hun kinderen willen wonen.

Wat geen tijdelijk contract is, maar er wel op lijkt

Wie zich afvraagt of tijdelijk verhuren in 2026 nog kan, bedoelt soms eigenlijk een van de vier constructies hieronder. Ze bestaan nog, maar elk met een eigen doel en eigen grenzen.

Doelgroepcontracten. Het jongerencontract, het campuscontract voor studenten, het contract voor promovendi en het contract voor grote gezinnen zijn niet afgeschaft. Elk van deze vormen heeft eigen regels en een eigen looptijd. Wat ze delen, is een extra opzeggingsgrond: de verhuurder kan opzeggen zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort, bijvoorbeeld omdat de studie is afgerond. De verhuurder moet die opzegging wel motiveren en de huurder kan ertegen in verweer. Voor een pand dat u structureel aan studenten verhuurt, is dit vaak de bruikbaarste vorm.

Tussenhuur, ook wel diplomatenclausule. Wie zelf in de woning heeft gewoond en er na een bepaalde periode weer in wil, kan een contract voor bepaalde tijd sluiten met een beding dat de huurder dan moet vertrekken. De voorwaarde is dat u er werkelijk zelf hebt gewoond en werkelijk terugkeert. Voor een beleggingspand dat u nooit zelf hebt bewoond, is deze route niet beschikbaar.

Leegstandwet. Met een vergunning van de gemeente kunt u een woning die te koop staat, een pand dat op sloop of renovatie wacht, of een leegstaand gebouw zoals een kantoor tijdelijk verhuren met beperkte huurbescherming. De gemeente toetst onder meer de bewoningsgeschiedenis van het pand en de vergunning kent een maximale looptijd die per categorie verschilt. Voor een pand dat al jaren verhuurd is, valt dit meestal af.

Huur naar zijn aard van korte duur. Vakantieverhuur en vergelijkbaar kortverblijf vallen buiten de huurbescherming. Deze categorie wordt strikt uitgelegd. Een reguliere bewoner die voor langere tijd in de woning trekt, valt hier in de regel niet onder, ook niet als het contract dat zo noemt.

Kamers en gemengde panden: waar de regels anders lopen

De Wet vaste huurcontracten gaat over woonruimte. Voor eigenaren van panden die meer zijn dan één woning, werkt dat op drie manieren door.

Onzelfstandige woonruimte loopt langer door onder het oude recht. Voor kamers gold vóór 1 juli 2024 een maximale tijdelijke looptijd van vijf jaar. Een kamercontract dat vóór 1 juli 2024 is gesloten, kan dus in beginsel nog jaren doorlopen, gerekend vanaf de ingangsdatum. In een kamerverhuurpand kunt u in 2026 daardoor te maken hebben met een mix: oude tijdelijke contracten, nieuwe vaste contracten en eventueel campuscontracten. Wie zo'n pand wil verkopen of herfinancieren, doet er goed aan per kamer vast te leggen welk regime geldt en wanneer welke aanzegging moet worden verstuurd.

Bedrijfsruimte valt onder een ander regime. Een winkel, horecazaak of kantoor op de begane grond wordt niet geraakt door de Wet vaste huurcontracten. Daarvoor gelden de regels voor middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte, met eigen termijnen en eigen opzegregels. In een gemengd pand kunt u dus tegelijk een langlopend winkelcontract met vaste termijnen hebben en een bovenwoning met een contract voor onbepaalde tijd. De twee beïnvloeden elkaar niet juridisch, maar wel in de waarde van het geheel.

Huurprijsregulering en vaste contracten versterken elkaar. Sinds 1 juli 2024 is ook de Wet betaalbare huur van kracht. Nieuwe contracten voor woningen tot en met de middenhuurgrens in het woningwaarderingsstelsel zijn daardoor gebonden aan een maximale huurprijs. Onder het oude stelsel kon een verhuurder in het vrije segment bij een huurderswissel de huur opnieuw vaststellen. Met vaste contracten zijn die wissels zeldzamer, en bij een wissel bepaalt het puntenaantal de bovengrens. Voor een eigenaar die zijn rendement op regelmatige huurderswissels had gebouwd, valt die basis in 2026 dus aan twee kanten weg.

Wat er in 2026 verandert, en wat niet

Op het moment van schrijven, september 2026, is de huurdersbescherming zelf niet opnieuw ingrijpend aangepast. De grote wijzigingen dateren van 1 juli 2024. Controleer de actuele stand van de wetgeving voordat u een beslissing neemt. Wat in 2026 anders voelt, komt vooral doordat het overgangsrecht voor zelfstandige woningen grotendeels is uitgewerkt. Een verhuurder die in 2024 en 2025 nog met een lopend tijdelijk contract werkte, ziet dat contract in 2026 aflopen of heeft het al niet meer.

Wat u concreet mag verwachten:

Op de vraag of tijdelijke verhuur in 2026 nog is toegestaan, is het eerlijke antwoord dus: ja, maar alleen voor de omschreven groepen, met een strikte procedure, en niet als algemeen instrument om flexibel te blijven.

• Alle nieuwe contracten voor zelfstandige woningen zijn vast, tenzij een uitzondering geldt en die in het contract is onderbouwd.
• Het maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage wordt jaarlijks door de Rijksoverheid vastgesteld en verschilt per segment. Controleer het percentage voor 2026 op rijksoverheid.nl voordat u een verhoging aankondigt.
• Politieke voorstellen om tijdelijke verhuur weer te verruimen zijn er geweest en kunnen opnieuw komen. Op het moment van schrijven, september 2026, is de Wet vaste huurcontracten onverkort van kracht. Een voorstel is geen wet. Bouw uw beslissing op de regels die nu gelden, niet op wat mogelijk komt.
• Fiscale regels rond verhuurd vastgoed, waaronder box 3 en de overdrachtsbelasting, blijven hier buiten beschouwing. Laat u daarover adviseren door een fiscalist die uw situatie kent.

Drie fouten die een vast contract opleveren zonder dat u het merkt

De categorie klopt niet. Een huurder die "eigenlijk" tijdelijk woont, is geen uitzonderingsgroep. Alleen de wettelijke groepen tellen. Een tijdelijk contract met een gewone huurder is in beginsel een contract voor onbepaalde tijd met een verkeerd opschrift.

De aanzegging komt te laat of helemaal niet. De termijn van drie maanden tot één maand voor de einddatum luistert nauw. Wie te laat is, kan zich in beginsel niet op de einddatum beroepen. Zet de datum in uw agenda op het moment dat u tekent, en verstuur de aanzegging aantoonbaar, bijvoorbeeld aangetekend en per e-mail.

Er wordt verlengd. Een tweede tijdelijk contract of een stilzwijgende voortzetting na de einddatum leidt in beginsel tot een vast contract. Wilt u de huurder houden, sluit dan bewust een vast contract. Wilt u dat niet, laat de huur dan eindigen en begin niet met een nieuw tijdelijk contract.

Wat dit betekent voor uw beslissing

Voor een eigenaar van een verhuurd pand komt het in 2026 neer op drie routes.

Doorverhuren met vaste contracten. Dit is de norm. U accepteert dat een huurder in beginsel blijft zolang hij wil en dat de huur binnen de wettelijke grenzen groeit. Voor wie het pand als langjarige belegging ziet en de administratie onder controle heeft, is dit vaak prima. Zorg dat elk contract, elke aanzegging en elk puntenoverzicht op orde is. Dat is ook precies wat een koper later wil zien.

Verhuren binnen een uitzondering of doelgroep. Bruikbaar als uw pand daadwerkelijk bij een doelgroep past, zoals een studentenpand bij een onderwijsinstelling. Niet bruikbaar als middel om een gewone huurder tijdelijk te houden.

Verkopen. Koop breekt geen huur. Verkoopt u een verhuurd pand, dan neemt de koper de huurcontracten over zoals ze zijn, inclusief vaste contracten en lopende aanzegtermijnen. Een pand in verhuurde staat heeft daardoor een andere waarde dan een leeg pand, en een koper die het pand in verhuurde staat overneemt, rekent met die verhuurde staat in plaats van eromheen. Voor een eigenaar die had gerekend op flexibiliteit die er niet meer is, kan verkoop in verhuurde staat de rustigste uitweg zijn. Voor een eigenaar die wacht tot een huurder uit zichzelf vertrekt, kan dat lang duren.

Welke route past, hangt af van uw pand, uw contracten en uw horizon. Wat in elk geval niet werkt, is doorgaan alsof het generieke tijdelijke contract van vóór juli 2024 nog bestaat.

Wilt u weten wat uw verhuurde pand in de huidige staat waard kan zijn voor een rechtstreekse koper? U kunt het pand vrijblijvend aanmelden. Wij beoordelen de contracten en het object en laten u daarna weten of en hoe wij verder kunnen. Zonder openbare bezichtigingen, en zonder dat wij uw huurders benaderen zolang u zelf nog geen besluit hebt genomen.